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充分考虑对装修的补偿才是对私权利保护

2019-11-21 12:57

三、对评估机构的选择

拆迁补偿还应当包括对拆迁房屋的内部装修程度的评估。2001年《条例》对房屋的装修是否进行补偿并没有明确规定,有人据此认为,评估时对内部装修不予考虑,如果增加对房屋装修的平谷会大大加大评估成本,延长评估时间,不利于拆迁工作的进行。但也有观点认为新《条例》对这一问题的处理存在瑕疵,充分考虑对装修的补偿才是对私权利保护。笔者同意后一观点。

被拆迁房屋评估价值是否准确,与评估机构、评估人员的水平高低密切联系,因此,对参加房屋拆迁评估的机构应当有更高的要求。各地房屋拆迁主管部门应当制定拆迁评估单位的准入条件,使拆迁人与被拆迁人能够选择水平较高、信誉较好的评估机构进行拆迁评估,形成既有市场准入又有市场竞争的良好氛围。《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定,房地产评估机构从事房屋拆迁评估业务,须具有工商营业执照和相应的房地产评估资质,房屋拆迁评估机构应当严格遵守有关法律、法规及规定,客观、公正、科学执业,不得损害当事人的合法权益,不得违规执业,市房屋拆迁行政主管部门应当定期公布房屋拆迁评估机构名录,建立房屋拆迁评估管理制度,制定房屋拆迁评估技术规范,加强对房屋拆迁评估机构的监管。

对于由谁来决定评估机构的问题,《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第二十六条也做出了规定:拆迁人应当委托符合条件的房屋拆迁评估机构对被拆迁房屋进行价格评估,并将评估损失报核发房屋拆迁许可证的房屋拆迁行政主管部门备案。被拆迁人对拆迁人委托的房屋拆迁评估机构出具的评估结果有异议的,可以持其另行委托的房屋拆迁评估机构出具的评估结果与拆迁人协商。经协商达不成协议的,拆迁当事人可以按照本条例第十七条的规定申请裁决。笔者认为,评估机构应由拆迁人和被拆迁人协商从符合条件的评估机构中自主选择。达不成一致意见的,可以采取抽签的方式决定由谁委托评估机构。由于实践中被拆迁人往往由不同的主体构成,很难形成一致意见,最好的方式是每个被拆迁人自愿采取单独或者集体与拆迁人协商确定评估机构的方式。但如此一来,往往会形成在同一拆迁项目中出现多个评估机构进行评估的现象容易造成效率低下的问题。对此,笔者认为这涉及到对法律价值的取向问题,对被拆迁人而言,评估是关系到拆迁补偿的重大行为,从这一角度出发,公正的价值应当优先于效率的价值。同时,一个开发项目的拆迁委托多个评估机构进行评估,可能会出现评估结果的差异,这就对评估的精确提出了更高的要求,要求相关部门制定更为科学、合理的评估规范,使不同的评估机构作出的评估报告具有大致相同的评估结论。

根据国务院法制办农业资源同建设部政策法规司和住宅与房地产业司联合下发的《城市房屋拆迁管理条例释义》的解释,区位是指某一房屋的地理位置,包括在城市或区域中的地位,与其他地方往来的便捷性,与重要场所的距离,周围环境、景观等。区域因素是指所在地的自然条件与社会、经济、行政因素相结合所产生的地区特征并对房地产价格产生影响的因素。从一定意义上说,区位以及区域因素分析就是对土地价格的分析,其中可分为两部分:一部分是因绝对地租所决定的土地价值,一部分是由级差地租价所决定的土地价值。后一部分主要是由后天因素形成的环境起主要作用,前一部分主要取决于城市平均地价水准。另外,城市规划对土地价格会产生明显的中长期结构性调整作用。